In ipotesi particolari, il locatore può esercitare l’opzione per l’imponibilità dei canoni di locazione mediante raccomandata con ricevuta di ritorno inviata all’ufficio dell’agenzia delle Entrate competente.
Gli immobili iscritti tra le rimanenze di magazzino non rientrano nel test di operatività previsto dalla disciplina di contrasto alle società non operative (articolo 30, comma 1, della legge 724/1994), ma "a condizione che la classificazione tra gli immobili merce sia improntata a corretti principi contabili".
Questi i chiarimenti forniti nella risoluzione n. 2/E del 4 gennaio 2008, per rispondere ai quesiti posti da una società immobiliare in relazione ad alcuni immobili acquistati.

La prima domanda verteva sulle modalità che la società avrebbe dovuto seguire per esercitare il diritto, riconosciuto al soggetto che presta in locazione beni immobili strumentali, di opzione per l’applicazione dell’Iva.
In base all’articolo 10, comma 1, n. 8), del Dpr 633/1972, sono escluse dal novero delle prestazioni esenti le locazioni di fabbricati strumentali per natura (quei beni, cioè, non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni):

1. se effettuate nei confronti di soggetti che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto a un pro-rata di detraibilità inferiore a 25%
2. se effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell’esercizio d’impresa, arti o professioni
3. se il locatore ha esercitato l’opzione per l’imponibilità.

In particolare, la società faceva presente di non aver potuto manifestare l’opzione nel contratto di locazione, come richiesto dalla norma, poiché in tale contratto è subentrata con l’acquisto degli immobili.

Il caso prospettato ha fornito l’occasione all’agenzia delle Entrate per indicare una via d’uscita per quelle fattispecie in cui il locatore non possa esercitare l’opzione per l’imponibilità Iva nel contratto di locazione, in quanto nello stesso è subentrato con l’acquisto: è sufficiente una dichiarazione inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno al competente ufficio delle Entrate.

Il secondo quesito riguardava la rappresentazione contabile degli immobili.
La società chiedeva se gli immobili potessero essere iscritti nel “magazzino prodotti finiti e merci” in considerazione del fatto che, con riferimento a quelli strumentali, oggetto del primo quesito, alla scadenza dei contratti di locazione si procederebbe alla vendita; mentre, con riferimento a quelli abitativi, in via di ristrutturazione, la società intende locarli temporaneamente, solo in attesa di essere venduti.

Al riguardo, l’agenzia delle Entrate, rappresentando che l’istituto dell’interpello "non può essere utilizzato per richiedere un parere circa la legittimità di scelte ed impostazioni contabili da adottare nel bilancio d’esercizio", richiama la circolare 25/2007, dalla quale può essere desunto il principio secondo cui gli immobili iscritti nell’attivo circolante non rientrano nel test di operatività, purché l’iscrizione sia improntata a corretti principi contabili.

Il test di operatività (articolo 30 della legge 724/1994) trova applicazione per tutte le società commerciali, salvo alcune eccezioni. La valutazione dell’operatività avviene confrontando i ricavi presunti, ottenuti sommando gli importi risultanti dall’applicazione di determinate percentuali al valore di alcuni beni patrimoniali (risultante dalla media dei valori dell’esercizio in corso e dei due precedenti), tra i quali gli immobili costituenti immobilizzazioni, con i proventi conseguiti dalla società stessa, esclusi quelli straordinari.
Il mancato superamento del test comporta, per la società, l’obbligo di dichiarare un reddito che non può essere inferiore a un determinato minimo.
Quest’ultimo è determinato applicando precise percentuali ad alcuni beni patrimoniali, tra i quali gli immobili costituenti immobilizzazioni. Tanto premesso, si comprende:

1. l’interesse della società che ha presentato l’interpello a ottenere il placet per contabilizzare gli immobili, appunto, non tra le immobilizzazioni, incidendo così sull’entità sia dei ricavi presunti che del reddito minimo
2. il parere dell’agenzia delle Entrate il cui intento è quello di prevenire condotte potenzialmente elusive della disciplina sulle società non operative.