I contratti di locazione a canone convenzionale - stipulati cioè, ai sensi della legge n. 431 del 1998, sulla base di appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori - di immobili situati in comuni ad alta densità abitativa godono di rilevanti agevolazioni fiscali:

• per i proprietari, il reddito da assoggettare all'Irpef e alle relative addizionali, cioè il canone, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati a uso abitativo in libero mercato, è ridotto (oltre che del 15 per cento ovvero del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della laguna) ulteriormente del 30 per cento. Per fruire dell'agevolazione, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'Ici e il comune in cui l'immobile è situato
• l'imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione si calcola solo sul 70 per cento del canone.

A prescindere poi dalla circostanza che l'immobile affittato a canone convenzionale sia situato o meno in comune ad alta densità abitativa, se costituisce abitazione principale, l'inquilino ha diritto a usufruire, in sede di dichiarazione dei redditi, di una detrazione d'imposta (di 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro ovvero di 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma non a 30.987,41 euro).

E' il Comitato interministeriale per la programmazione economica che approva l'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa individuati dalle regioni e dalle province autonome sulla base dei criteri disposti dallo stesso Cipe.

I comuni in questione assumono rilevanza non solo per le agevolazioni fiscali sopraindicate ma anche per le procedure di sfratto e per l'erogazione dei fondi introdotti dalla Finanziaria 2004 per la costruzione e ristrutturazione di case da affittare a canoni speciali (cioè al massimo al 5 per cento del valore convenzionale dell'immobile).

Nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004 è stata pubblicata la deliberazione 13 novembre 2003 del Cipe con il nuovo elenco dei comuni ad alta tensione abitativa. Sono oltre 700 i comuni individuati: oltre Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i comuni loro confinanti, per la prima volta nell'elenco compaiono Acireale, Follonica, Nola, Alatri, Cassino, Civitavecchia, Conegliano, Legnago, Montebelluna, Alba, Ivrea, Novi Ligure, Cesena, Cattolica, Riccione, Avezzano, Termoli.

Ma se un comune perde i requisiti per cui possa qualificarsi ad alta densità abitativa cosa succede alle agevolazioni fiscali?
L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 44 del 7 aprile scorso, ha affrontato proprio il caso in cui, nel corso del contratto di locazione, il comune dove è situato l'immobile sia estromesso dall'elenco aggiornato dal Cipe e, quindi, non sia più riconosciuto ad alta densità abitativa. In considerazione dei diversi presupposti alla base delle due imposte (Irpef e registro), differenti sono state anche le soluzioni indicate nel documento citato:

• ai fini dell'agevolazione Irpef, che si determina con riferimento a ogni singolo e autonomo periodo d'imposta, l'inserimento del comune nell'elenco del Cipe deve essere verificata in relazione a ciascun periodo di imposta interessato. In pratica, il proprietario dell'immobile non è più ammesso a fruire dell'agevolazione dal periodo di imposta in cui interviene la delibera del Cipe, a nulla rilevando la frazione di tempo eventualmente decorsa prima dell'intervento della predetta delibera
• le condizioni richieste per l'applicazione dell'agevolazione ai fini dell'imposta di registro, invece, devono essere soddisfatte al momento della registrazione del contratto di locazione. E' possibile quindi continuare a fruire dell'abbattimento dell'imponibile per tutta la durata del contratto e dell'eventuale proroga automatica biennale (quest'ultima segue le condizioni del contratto originario). La base imponibile per i contratti di locazione è infatti costituita dall'ammontare dei canoni stabiliti in base all'intera durata del contratto, mentre la possibilità (prevista solo per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale) di versare l'imposta anno per anno deve considerarsi una modalità che incide esclusivamente sulla fase della riscossione, fermo restando che il presupposto d'imposizione si verifica all'atto della registrazione. L'agevolazione ai fini dell'imposta di registro, invece, non si applica laddove si rinnovi, anche tacitamente, il contratto di locazione a canone concordato, successivamente alla delibera del Cipe.