La recente sentenza n. 194/08/05 del 23/02/2006 della Commissione tributaria regionale del Lazio, sezione 8, in tema di edificabilità(1) dei terreni ai fini dell'imposta di registro e dell'Invim ha statuito quanto segue: "...L'edificabilità dei terreni viene attribuita dal PRG. Il principio si evince da numerose sentenze della Suprema Corte, tra le quali, oltre la sentenza n. 15320/2000 citata dall'Ufficio, si citano la sentenza n.4381 deI 27 marzo 2002 (conforme alla sentenza delle SU civili n.5900 del 1° luglio 1997) e la sentenza n.16202 del 27 dicembre 2001 (ambedue citate dalle contribuenti), la prima peraltro favorevole a riconoscere il maggiore apprezzamento dei terreni anche in pendenza dell'approvazione definitiva del PRO. Il principio si evince inoltre dalla legislazione, considerando la norma interpretativa(2) applicabile retroattivamente dell'articolo 11 quaterdecies del D.L. 30 settembre 2005, n.203, convertito nella legge 2 dicembre 2005, n.248...".

L'articolo 11-quaterdecies, comma 16, del Dl n. 203/2005 ("collegato alla legge finanziaria 2006"), convertito definitivamente in legge n. 248/2005, stabilisce che "Ai fini dell'applicazione del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, la disposizione prevista dall'articolo 2, comma 1, lettera b), dello stesso decreto si interpreta nel senso che un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".
Interpretando l'articolo 2 del Dlgs 504/1992, è, dunque, stabilito che, ai fini dell'applicazione dell'Ici, un'area è considerata edificabile anche in assenza di strumento urbanistico attuativo, essendo sufficiente che sia classificata come edificabile nello strumento urbanistico generale.

L'articolo in questione, che ha un'evidente valenza di norma di interpretazione autentica dell'articolo 2, comma 1, lettera b), del Dlgs 504/1992, con effetto retroattivo, interviene su una questione che ha provocato il contrasto interpretativo del giudice di legittimità; infatti, la sezione tributaria della Cassazione, con l'ordinanza n. 10062 dell'8/3/2005, ha rimesso gli atti al primo presidente per un'eventuale assegnazione alle Sezioni unite, allo scopo di dirimere il contrasto interpretativo sorto, nell'ambito del giudizio di legittimità, in relazione all'individuazione dell'esatto momento dal quale i terreni, ai fini impositivi, devono essere qualificati come aree fabbricabili.

Con l'ordinanza n. 10062/2005, la Corte di cassazione è ritornata, quindi, sul tema dell'edificabilità dei terreni ai fini Ici e, precisamente, sulla vexata quaestio della determinazione del valore di quelli da considerare edificabili a seguito di uno strumento urbanistico legittimamente adottato dal Comune (sia esso un piano regolatore o un programma di fabbricazione), ma non ancora perfezionato con l'approvazione regionale. La Suprema corte, ha rimesso, in estrema sintesi, alle Sezioni unite il seguente interrogativo "un suolo va considerato edificabile ai fini Ici da uno strumento urbanistico legittimamente adottato dal consiglio comunale, anche se non ancora in vigore, ovvero costituisce un'entità immobiliare già fiscalmente valutabile secondo tale destinazione?".

L'incertezza interpretativa in questione è sfociata, quindi, da parte dell'ordinanza in oggetto, in diverse ed eterogenee risposte sulla individuazione del momento impositivo:

• l'area è edificabile solo quando è possibile costruirvi sopra
• l'area è edificabile dal momento in cui è inserita in un Prg approvato dalla regione a prescindere dall'effettiva edificabilità, demandabile a successivi piani attuativi
• l'area è edificabile fin quando il suolo è incluso nel Prg adottato dal Comune e, quindi, a prescindere dall'approvazione da parte della Regione.

Sulla questione interviene, come sopra precisato, il citato decreto legge che, ritenendo implicitamente corretta, sotto il profilo ermeneutico, la soluzione (pro fisco), precisa che i terreni sono da considerarsi fabbricabili se utilizzabili a scopo edificatorio in base al Prg, e ciò a prescindere dall'esistenza di un piano attuativo o equipollente, cioè, di uno strumento che rende di fatto possibile la costruzione di fabbricati.
L'articolo 11-quaterdecies, comma 16, del Dl 203/2005, assume la valenza giuridica di ius superveniens avente carattere interpretativo rispetto alla norma precedente contenuta nell'articolo 2, comma 1, lettera b), del Dlgs n. 504/1992, con efficacia, perciò, retroattiva sui rapporti d'imposta non ancora definiti.


NOTE:
1) Angelo Buscema e Gianluca Caputi, "Ai terreni divenuti edificabili non si applica la valutazione automatica", in FISCOoggi del 6 novembre 2003.

2) Angelo Buscema, "Efficacia retroattiva per la legge d'interpretazione autentica", in FISCOoggi del 12 aprile 2005.