La detrazione dell'Iva sull'acquisto di un immobile, concesso successivamente in locazione al venditore, non è ammessa quando l'imprenditore non dimostra l'inerenza dell'acquisto alle finalità dell'impresa e svolge, peraltro, un'attività diversa da quella di compravendita e locazione di immobili. Il principio è stato espresso dalla Cassazione, con la sentenza n. 16730 del 27 luglio 2007. La controversia traeva origine dalla notifica di un avviso di accertamento, con il quale l'ufficio aveva recuperato a tassazione l'Iva risultante dalle fatture concernenti l'acquisto di due immobili a uso ufficio irritualmente detratta dal ricorrente, titolare di un'agenzia di intermediazione immobiliare.
In particolare, secondo l'Amministrazione finanziaria, detti immobili non erano inerenti alle finalità dell'impresa, in quanto non utilizzati direttamente dal contribuente, ma lasciati nella disponibilità dei venditori i quali corrispondevano un canone di locazione.

A fondamento del ricorso, il contribuente osservava che la locazione degli appartamenti acquistati non legittimava il recupero a tassazione, giacché era sua intenzione destinarli, alla scadenza del contratto di locazione, a sede della propria attività; peraltro, sebbene l'attività principale da lui svolta era quella di intermediatore immobiliare, ciò non impediva che egli potesse porre in essere operazioni commerciali secondarie, come nella specie l'attività di locazione.

La Commissione provinciale ha accolto il ricorso e l'appello proposto dall'ufficio è stato respinto dalla Ctr.
I giudici di appello, dopo avere rilevato che gli immobili acquistati dal ricorrente dovevano considerarsi in ogni caso "strumentali per natura" in quanto classificati in A/10, hanno anche ritenuto irrilevante la circostanza dedotta dall'ufficio, secondo la quale la mancata comunicazione del contribuente di avere iniziato un'attività imprenditoriale collaterale "di compravendita immobiliare e di locazione di immobili" lo avrebbe privato del diritto alla detrazione dell'Iva.
L'Amministrazione finanziaria ha proposto ricorso per cassazione, censurando la sentenza di appello per avere accolto una nozione di strumentalità dell'immobile puramente strutturale, legata cioè alla categoria catastale dello stesso e del tutto svincolata dal concreto esercizio dell'attività del contribuente e dell'asservimento dell'immobile a tale attività.

Per comprendere meglio la questione sottoposta al vaglio della Suprema corte, è opportuno precisare, brevemente, che si considerano strumentali per l'esercizio d'impresa commerciale gli immobili utilizzati "esclusivamente" per l'esercizio d'impresa (immobili strumentali per destinazione) e quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (immobili strumentali per natura).
Questi ultimi sono considerati strumentali, con presunzione assoluta, anche se non sono utilizzati come tali, ma sono dati in locazione o comodato.
Rientrano nell'ambito degli immobili strumentali per natura quelli appartenenti alle categorie catastali B (unità immobiliari per uso alloggi collettivi), C (immobile a destinazione speciale), E (immobile a destinazione particolare) e A/10 (uffici e studi privati) (cfr. articolo 43, comma 2, del Tuir).
Ai fini Iva, ai sensi dell'articolo 19, comma 1, del Dpr 633/1972, l'inerenza dell'operazione all'attività del soggetto (impresa, arte e professione) è una delle condizioni determinanti il diritto alla detrazione dell'imposta. Tale requisito implica una corrispondenza tra gli acquisti e le finalità dell'impresa; in altri termini, la detrazione deve riguardare l'Iva assolta o dovuta dal contribuente per operazioni pertinenti o rilevanti rispetto alla sua attività imprenditoriale (o professionale).

Tanto precisato, la Cassazione, con la sentenza in rassegna, ha affermato che per riconoscere il diritto alla detrazione Iva, "...la strumentalità del bene acquistato va valutata in concreto e non in termini puramente teorici..." e, quindi, occorre sempre provare la funzione strumentale dell'immobile acquistato in relazione all'attività imprenditoriale svolta dal contribuente, non essendo sufficiente, a tale fine, la sola classificazione catastale del bene in A/10 ovvero la "presunzione assoluta" di strumentalità prevista dal citato articolo 43, comma 2, del Tuir.

In sostanza, la Corte di cassazione, richiamando le precedenti sentenze n. 3518/2006, n. 7418/2001, n. 4517/2000, ha confermato che l'articolo 19, primo comma, del Dpr 633/1972 (consentendo al compratore di portare in detrazione l'Iva addebitatagli a titolo di rivalsa dal venditore) richiede, quando si tratti di acquisto effettuato nell'esercizio d'impresa, "...oltre alla qualità di imprenditore dell'acquirente, l'inerenza del bene acquistato all'attività imprenditoriale, intesa come strumentalità del bene stesso rispetto a detta specifica attività e lascia la dimostrazione di detta inerenza o strumentalità a carico del soggetto che ha acquistato il bene...".

Da ultimo, si ritiene opportuno richiamare la risoluzione ministeriale n. 332222 del 22 luglio 1981, con la quale è stato precisato che non può ammettersi la detrazione dell'imposta sull'acquisto di un immobile dato successivamente in locazione alla società venditrice, effettuato da una società il cui statuto sociale non prevedeva tali operazioni (nella fattispecie, la società svolgeva attività di fabbricazione e vendita di bossoli per cartucce da caccia e tiro). In questo caso, invero, non sussiste il collegamento funzionale della compravendita immobiliare con lo scopo sociale.