Va sottoposta a imposta di registro in misura proporzionale la cessione di un terreno, destinato, sulla base del piano regolatore comunale, a centro sportivo. E', infatti, irrilevante la presenza di un limitato indice di edificabilità, rispondente a finalità meramente pertinenziali e accessorie a tale destinazione.
La Suprema corte, con la sentenza 10713 dell'11 maggio 2009, apporta, così, un contributo rilevante in ordine alla definizione di area edificabile, con risvolti legati all'assoggettabilità a imposta di registro piuttosto che a Iva.

La vicenda
Due Srl ricorrevano in Ctp contro un avviso di liquidazione con il quale l'Amministrazione, in relazione, appunto, alla cessione di terreni destinati ad accogliere strutture sportive, richiedeva l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale invece che fissa (in ossequio al principio di alternatività Iva- Registro). Per l'ufficio, difatti, non sussistevano i requisiti prescritti perché l'operazione fosse soggetta a Iva, ai sensi di quanto previsto dall'articolo 2, comma 3, lettera c), del Dpr 633/1972. Norma in base alla quale non sono considerate cessioni di beni (ciò comportando la non assoggettabilità a Iva) quelle "…che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni…".

I ricorrenti sostenevano che l'area ricadeva, in base agli strumenti urbanistici vigenti, in zona destinata ad attrezzature sportive e turistiche e che la stessa possedeva, comunque, un indice di edificabilità, benché modesto. La Ctp accoglieva il ricorso rilevando dal certificato di destinazione urbanistica l'edificabilità dei terreni.

Di contrario avviso la Ctr, che riformava la sentenza di primo grado. Per i giudici di secondo grado, i terreni oggetto della cessione disponevano di un limitato indice di edificabilità, avente finalità meramente accessorie. Non erano, pertanto, riconducibili alla categoria di beni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La sentenza della Cassazione
I giudici di legittimità hanno osservato come la locuzione "utilizzazione edificatoria", adoperata dall'articolo 2 del Dpr 633/1972, andasse raccordata con la nozione di edificabilità ricavabile dalla disciplina urbanistica e considerata quale possibilità per il privato di esercitare il proprio ius aedificandi, eseguendo sul terreno costruzioni e altre opere di urbanizzazione destinate ad abitazioni, uffici e alle strutture ad esse collegate. Da ciò consegue che la presenza di un vincolo di destinazione di una zona ad attività sportiva, con attribuzione di un limite di edificabilità minimo che sia funzionale alla realizzazione di strutture legate alla destinazione principale, impedisce la riconducibilità di tale area a quelle "suscettibili di edificazione edificatoria", come richiesto dalla norma.

Tale esclusione si fonda sulla considerazione che la sussistenza del suddetto vincolo preclude al privato quelle forme di trasformazione del suolo che siano riconducibili alla nozione di edificazione.

La Corte ha rammentato altresì, richiamando la giurisprudenza relativa alle imposte dirette (cfr Cassazione, sentenza 19668/2008), come fosse stato precisato che un'area destinata a verde pubblico dallo strumento urbanistico vigente non potesse essere considerata suscettibile di utilizzazione edificatoria, benché inserita nel piano regolatore generale in zona di completamento residenziale, anche nel caso in cui fosse prevista una edificabilità residua, strumentale e finalizzata all'attrezzatura del verde pubblico.

Nella ricostruzione fatta, la Cassazione ha, quindi, aggiunto un rilevante tassello, costituito dalla normativa prevista ai diversi fini della quantificazione dell'indennità di esproprio (articolo 5-bis, Dl 333/1992), in base alla quale, ai fini della valutazione della nozione di area edificabile, devono essere considerate le possibilità legali ed effettive di edificazione, mentre si considerano agricole, in via residuale, tutte le altre aree non suscettibili di essere classificate come edificabili in base ai vigenti strumenti urbanistici.

Pertanto, l'esistenza su un fondo di un vincolo urbanistico di carattere conformativo non consente di classificare un'area come edificabile.