Mercoledì 8 Febbraio 2012 - Aggiornato alle 18:58
Normativa e prassi
Fiscalità immobili professionali,
è il tempo a scandire la rilevanza
è il tempo a scandire la rilevanza
Occhio al periodo compreso tra 1° gennaio 2007 e 31 dicembre 2009 e ai “paletti” per alcune deduzioni
Plusvalenza tassabile, minusvalenza deducibile, tutto dipende dalla data d’acquisto dell’immobile strumentale. Entrambe le “voci” assumono rilevanza ai fini della formazione del reddito del professionista soltanto se l’operazione di compravendita si riferisce a fabbricati acquistati a partire dal 1° gennaio 2007. Discorso a parte sul trattamento da riservare ai canoni di leasing sostenuti per l’immobile utilizzato nell’esercizio dell’attività professionale: questi risultano deducibili (e, per i periodi di imposta 2007, 2008 e 2009, solo nella misura di un terzo) unicamente nel caso in cui il contratto di locazione finanziaria sia stato stipulato tra il 1° gennaio 2007 e il 31 dicembre 2009.
Questo è scritto nella norma (articolo 1, comma 334, legge 296/2006) che, intervenendo sull’articolo 54 del Tuir, ha modificato il regime fiscale degli immobili strumentali dei professionisti.
Lo spunto nasce dal quesito posto da una commercialista che intende cedere, a una società di leasing, l’immobile strumentale acquistato come “persona fisica”, per poi rientrarne in possesso attraverso un contratto di locazione finanziaria stipulato in qualità di soggetto Iva. Finalità dell’operazione, beneficiare, perché ora realmente “identificata” come professionista, delle regole favorevoli introdotte dalla Finanziaria 2007.
Il documento di prassi evidenzia come, per i professionisti (e gli artisti), nessuna importanza derivi dalla veste con cui si procede all’acquisto (persona fisica o titolare di partita Iva): a fare la differenza è la destinazione dell’immobile, che deve essere utilizzato esclusivamente per svolgere l’attività (professionale o artistica). Al contrario di quanto avviene per gli imprenditori, “obbligati” a far confluire il bene nell’inventario per poterlo considerare relativo all’impresa.
Perché, poi, plusvalenze e minusvalenze, relative ai passaggi descritti dalla contribuente, assumano valore fiscalmente rilevante è necessario fare attenzione ai “tempi”.
Più articolato il trattamento dei canoni di leasing sostenuti per godere del bene in questione. Ai sensi dell’articolo 54, comma 2, del Tuir, e del comma 335 della Finanziaria 2007, sono deducibili le quote di ammortamento e i canoni di locazione finanziaria degli immobili strumentali dei professionisti, ridotti a un terzo per gli anni 2007, 2008 e 2009. Assumono, però, rilevanza soltanto i contratti stipulati tra il 1° gennaio 2007 e il 31 dicembre 2009. Per quelli sottoscritti successivamente, invece, la norma non ripropone alcuna possibilità di deduzione.
Il consiglio che arriva alla commercialista è dunque quello di controllare, calendario alla mano, le date delle transazioni e comportarsi di conseguenza.
Questo è scritto nella norma (articolo 1, comma 334, legge 296/2006) che, intervenendo sull’articolo 54 del Tuir, ha modificato il regime fiscale degli immobili strumentali dei professionisti.
È quanto precisa l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 13/E del 2 marzo.
Lo spunto nasce dal quesito posto da una commercialista che intende cedere, a una società di leasing, l’immobile strumentale acquistato come “persona fisica”, per poi rientrarne in possesso attraverso un contratto di locazione finanziaria stipulato in qualità di soggetto Iva. Finalità dell’operazione, beneficiare, perché ora realmente “identificata” come professionista, delle regole favorevoli introdotte dalla Finanziaria 2007.
Il documento di prassi evidenzia come, per i professionisti (e gli artisti), nessuna importanza derivi dalla veste con cui si procede all’acquisto (persona fisica o titolare di partita Iva): a fare la differenza è la destinazione dell’immobile, che deve essere utilizzato esclusivamente per svolgere l’attività (professionale o artistica). Al contrario di quanto avviene per gli imprenditori, “obbligati” a far confluire il bene nell’inventario per poterlo considerare relativo all’impresa.
Perché, poi, plusvalenze e minusvalenze, relative ai passaggi descritti dalla contribuente, assumano valore fiscalmente rilevante è necessario fare attenzione ai “tempi”.
In particolare, concorrono alla formazione del reddito imponibile del professionista (o dell’artista) le plusvalenze e le minusvalenze derivanti dalla vendita degli immobili strumentali acquistati a decorrere dal 1° gennaio 2007 (la precisazione è stata fornita anche in risposta a un’interrogazione parlamentare del 21 febbraio 2007); pertanto, la cessione dei fabbricati acquistati prima di tale data non genera alcun plus o minusvalore significativo per il fisco.
Più articolato il trattamento dei canoni di leasing sostenuti per godere del bene in questione. Ai sensi dell’articolo 54, comma 2, del Tuir, e del comma 335 della Finanziaria 2007, sono deducibili le quote di ammortamento e i canoni di locazione finanziaria degli immobili strumentali dei professionisti, ridotti a un terzo per gli anni 2007, 2008 e 2009. Assumono, però, rilevanza soltanto i contratti stipulati tra il 1° gennaio 2007 e il 31 dicembre 2009. Per quelli sottoscritti successivamente, invece, la norma non ripropone alcuna possibilità di deduzione.
Va, comunque, ricordato che, ai fini della deducibilità dei canoni relativi a beni strumentali, la durata del contratto di leasing deve essere almeno pari alla metà del periodo di ammortamento, con un minimo di otto e un massimo di quindici anni per gli immobili.
Il consiglio che arriva alla commercialista è dunque quello di controllare, calendario alla mano, le date delle transazioni e comportarsi di conseguenza.
Paola Pullella Lucano
pubblicato Mercoledì 3 Marzo 2010
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