In caso di vendita di un terreno acquistato con patto di riservato dominio, per verificare l'eventuale sussistenza di una plusvalenza imponibile, il termine di cinque anni dall'acquisto deve essere computato a decorrere dal momento in cui, col pagamento dell'ultima rata, si è verificato l'effetto traslativo.

È il chiarimento fornito dall'agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 28/E del 30 gennaio, in risposta all'interpello formulato da un contribuente che, avendo acquistato nel 1992 un terreno agricolo con patto di riservato dominio a favore dell'ente venditore, ha chiesto di sapere se, in caso di cessione dell'immobile, il calcolo dei cinque anni dalla data di acquisto, ai fini dell'imponibilità o meno della plusvalenza, decorra dalla stipula dell'atto di compravendita (1992) o dal momento del riscatto (2007).

L'interpellante ritiene che il possesso e il godimento del terreno abbiano avuto inizio già al momento della stipula del contratto di riservato dominio avvenuta nel 1992, molto tempo prima quindi dei cinque anni previsti dall'articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir.
La norma richiamata - si ricorda - inquadra tra i redditi "diversi" le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili (fabbricati e terreni a destinazione agricola) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Pertanto, per stabilire se sia o meno decorso il previsto quinquennio e di conseguenza se la successiva cessione dell'immobile generi plusvalenza imponibile, è fondamentale individuare il momento in cui il terreno è da considerare acquistato.

A tal proposito, la risoluzione puntualizza che la vendita con riserva di proprietà (articolo 1523 c.c.), anche se consente all'acquirente di godere immediatamente del bene, non comporta l'effetto traslativo, in quanto il cedente, proprio per effetto del particolare contratto, potrebbe ancora recuperare il bene medesimo nel caso in cui il prezzo non venisse pagato interamente.
Il trasferimento della proprietà, piuttosto, si concretizza con il riscatto del terreno, ossia al pagamento dell'ultima rata. È da quel momento che decorrono i richiesti cinque anni di possesso affinché l'eventuale plusvalenza realizzata non sia sottoposta a tassazione.